Memiliki rumah sendiri kini bukan lagi sesuatu yang sulit, karena ada fasilitas kredit yang diberikan oleh kalangan perbankan yang biasa disebut Kredit Kepemilikan Rumah (KPR). Namun, banyak konsumen atau nasabah bank bersangkutan yang tidak mengerti bagaimana menghitung bunga kredit KPR. Padahal, bunga kredit yang digunakan bank akan menentukan besar kecilnya angsuran pokok dan bunga yang harus dibayar debitur atas kredit yang diterima bank.
Secara umum ada tiga cara yang digunakan bank dalam menghitung bunga KPR, yaitu metode bunga flat, metode bunga efektif dan metode annuitas.
Perhitungan bunga flat (flat rate) didasarkan pada plafon kredit dan besarnya bunga yang dibebankan dialokasikan secara proporsional sesuai dengan jangka waktu kredit. Dengan cara ini, jumlah pembayaran pokok dan bunga kredit setiap bulan sama besarnya.
Sedangkan untuk efektif (sliding rate), perhitungan bunga dilakukan setiap akhir periode pembayaran angsuran. Pada perhitungan ini, bunga kredit dihitung dari saldo akhir bulannya, sehingga bunga yang dibayar debitur setiap bulannya semakin menurun. Dengan demikian, jumlah angsuran yang dibayar debitur setiap bulannya juga akan semakin mengecil.
Sementara untuk anuitas, jumlah angsuran bulanan yang dibayar debitur tak berubah selama jangka waktu kredit. Namun demikian, komposisi besarnya angsuran pokok maupun angsuran bunga setiap bulannya akan berubah, di mana angsuran bunga akan semakin mengecil sedangkan angsuran pokok akan semakin membesar.
Menghitung Angsuran Dan Bunga KPR
Misalkan Anda ingin membeli rumah seharga Rp45.000.000 dengan cara mencicil lewat fasilitas kredit KPR sebuah bank. Apabila bank menetapkan bunga kredit 10% p.a (per annum/per tahun) untuk angsuran tenor 6 bulan, berapa angsuran (cicilan) yang harus Anda bayar setiap bulannya?
Menggunakan Metode Bunga Flat
- Hitung Total Bunga KPR = Total Pokok Pinjaman x Bunga Pinjaman x Jangka Waktu Pinjaman = Rp45.000.000 x 10% x 6 Bulan = Rp2.700.000
- Hitung Angsuran Bunga KPR per Bulan = Total Bunga : Jangka Waktu Angsuran = Rp2.700.000 : 6 bulan = Rp450. 000
- Hitung Angsuran Pokok KPR per Bulan = Total Pokok Pinjaman : Jangka Waktu Angsuran = Rp45.000.000 : 6 Bulan = Rp7.500.000
- Maka, Jumlah Angsuran KPR per Bulan = Angsuran Pokok per Bulan + Angsuran Bunga per Bulan = Rp7.500.000 + Rp450.000 = Rp7.950.000.
Hasil perhitungan dapat dilihat pada tabel 1.
Menggunakan Metode Bunga Efektif
1. Hitung Angsuran Bulan 1
- Bunga Bulan 1 = (Pokok Pinjaman x Bunga Pinjaman) : 6 Bulan = (Rp45.000.000 x 10%) : 6 = Rp750.000
- Jumlah Angsuran Bulan 1 = Angsuran Pokok per Bulan + Angsuran Bunga Bulan 1 = Rp7.500.000 + Rp750.000 = Rp8.250.000
2. Hitung Angsuran Bulan 2
- Bunga Bulan 2 = (Sisa Pokok Pinjaman x Bunga Pinjaman) : 6 Bulan = (Rp37.500.000 x 10%) : 6 = Rp6250.000
- Jumlah Angsuran Bulan 2 = Angsuran Pokok per Bulan + Angsuran Bunga Bulan 1 = Rp7.500.000 + Rp625.000 = Rp8.125.000
3. Hitung Angsuran Bulan 3
- Bunga Bulan 2 = (Sisa Pokok Pinjaman x Bunga Pinjaman) : 6 Bulan = (Rp30.000.000 x 10%) : 6 = Rp500.000
- Jumlah Angsuran Bulan 3= Angsuran Pokok per Bulan + Angsuran Bunga Bulan 1 = Rp7.500.000 + Rp500.000 = Rp8.000.000
4. Hitung Angsuran Bulan ke 4, 5, dan 6 dengan menggunakan metode yang sama seperti di atas.
Hasil perhitungan dapat dilihat pada tabel 2.
Menggunakan Metode Bunga Anuitas
1. Menghitung Total Angsuran per Bulan dengan menggunakan rumus berikut: Dimana, P = Pokok Pinjaman (Rp45.000.000) ; i = Suku Bunga per Tahun (10%); t = Jangka Waktu Pinjaman (6 Bulan) maka akan didapat hasilnya adalah Rp7.720.262,74
2. Angsuran Bulan 1
- Bunga Angsuran Bulan 1 = (Sisa Pokok Pinjaman x Bunga Pinjaman) : 6 Bulan = (Rp45.000.000 x 10%) : 12 = Rp375.000
- Pokok Angsuran Bulan 1 = Total Angsuran per Bulan – Bunga Angsuran Bulan 1 = Rp7.720.262,74 – Rp375.000 = Rp7.345.262,74
- Jumlah Angsuran bulan 1 = Angsuran Pokok + Angsuran Bunga = Rp375.000 + Rp7.345.262,74 = Rp7.720.262,74
3. Angsuran Bulan 2
- Bunga Angsuran Bulan 2 = (Sisa Pokok Pinjaman x Bunga Pinjaman) : 6 Bulan = Rp37.654.737,26 x 10%) : 12 = Rp313.789,48
- Pokok Angsuran Bulan 2 = Tota Angsuran per Bulan – Bunga Angsuran Bulan 2 = Rp7.720.262,74 – Rp313.789,48 = Rp7.406.473,26
- Jumlah Angsuran bulan 2 = Angsuran Pokok + Angsuran Bunga = Rp313.789,48 + Rp7.406.473,26 = Rp7.720.262,74
4. Menghitung Angsuran Bulan ke 3, 4, 5, dan 6 dengan menggunakan metode yang sama seperti di atas.
Hasil perhitungan dapat dilihat pada tabel 3.
Dari ketiga contoh perhitungan bunga di atas, terlihat bahwa besarnya bunga kredit yang harus dibayar konsumen akan berbeda-beda walaupun suku bunga yang digunakan sama (10%). Dengan demikian dapat kita simpulkan bahwa penggunaan perhitungan bunga akan mempengaruhi besar kecilnya angsuran bunga yang harus dibayar debitur atas kredit yang diberikan bank.
Perlu untuk diperhatikan: Sebelum Melakukan Take Over KPR
Sumber: OJK
Cara Menghitung Angsuran Dan Bunga KPR
